Оценка качества строительства дома при его покупке
В прошлом номере нашего издания мы беседовали о приобретении дома с экспертами рынка загородной недвижимости. Сегодня предлагаем взглянуть на ту же задачу глазами строительных экспертов и узнать у них, на что обращать внимание при планируемой покупке дома.
Поиск «своего» дома занимает немало времени, потому что совпасть в одном объекте должно множество составляющих: размер и особенности участка, подходящее окружение, архитектурный облик дома, его площадь и планировка и т. д. Покупка недвижимости в каталоге квартир «Новострой Одесса» имеет массу преимуществ и отвечает всем современным требованиям государственной экспертизы. И вот, наконец, «дом мечты» найден. Осталось только подписать договор с его владельцем о покупке.
Предлагаем повременить и сначала заключить другой договор - со специалистом по строительной экспертизе, у которого нет «розовых очков» покупателя, зато есть необходимые знания, помогающие провести всестороннее исследование объекта.
Взаимодействие с экспертом
Сначала необходимо найти эксперта, которому можно полностью доверять. Позвоните в несколько компаний, занимающихся независимой строительной экспертизой (НСЭ), побеседуйте со специалистами, узнайте, как они проводят обследование объекта и что представляет собой заключение, выдаваемое заказчику в итоге.
Сегодня на этом рынке услуг предлагается два варианта экспертизы. Первая - более простая, но вполне результативная. Это так называемая «устная» консультация. Взаимодействие с экспертом происходит следующим образом. Клиент заранее договаривается с продавцом о встрече и сообщает, что приедет со специалистом НСЭ. Как правило, продавец не имеет ничего против. Но если всё же для него это неприемлемо, есть повод задуматься о том, какие «скелеты в шкафу» имеются в доме. Обследование объекта - процедура не быстрая: потребуется не меньше двух-трёх часов. И покупатель, и продавец должны это учитывать, чтобы не подгонять эксперта и дать ему возможность провести анализ качественно. Приехав на объект, эксперт первым делом изучает строительную документацию, которая имеется у продавца. Это в идеале, но на практике сколько загородных домов возводится без какого-либо серьёзного проекта! Так что такой документации может и не быть. Далее эксперт производит визуальный осмотр объекта. При необходимости - инструментальное обследование с использованием специальных приборов (для проверки влажности древесины, прочности и марки бетона, наличия и качества армирования и т. д.). По ходу осмотра он указывает на обнаруженные строительные дефекты и объясняет степень их значимости, отвечает на вопросы клиента. После завершения осмотра эксперт устно излагает итоговые рекомендации по имеющимся дефектам и их устранению. На месте заказчику выдают два документа - Акт осмотра и Дефектную ведомость. Стоимость такой экспертизы - от 15 000 руб. Данный вариант услуги позволит быстро и за сравнительно небольшие деньги получить общее представление о состоянии объекта.
Второй вариант экспертизы отличается тем, что по ходу осмотра эксперт производит фотофиксацию выявленных дефектов, и, помимо устной консультации и выдачи на месте Акта осмотра и Дефектной ведомости, в течение 7-10 дней компания составляет ещё два документа. Первый - это экспертное заключение о техническом состоянии дома, включающее фотографии дефектов строительно-монтажных работ со ссылками на нормативную документацию. Второй - рекомендации и смета на устранение недоделок. Средняя цена такого обследования зависит от категории сложности. Согласно расценкам Минюста экспертиза I категории сложности стоит от 30 000 руб., II - 65 000 руб., III -120 000 руб. В чём плюсы данного варианта экспертизы? Вы получаете абсолютно полные знания о своём потенциальном доме, о его техническом состоянии, работоспособности инженерных узлов и систем, а также о том, в какую сумму обойдётся устранение недостатков. Кстати, благодаря смете и серьёзному экспертному заключению вполне реально сбить цену на объект, если вы всё-таки намереваетесь его приобрести.
Внешний осмотр
Изучение дома проводят последовательно: сначала анализ состояния наружной части здания и других строений на участке, затем - осмотр помещений и внутренних конструкций. При внешнем осмотре основными реперными точками являются: отмостка и цоколь, стены, крыша, оконные и дверные проёмы.
Отмостка и цоколь. Проверяют ширину отмостки. На непучинистых грунтах она должна быть на 20 см шире карниза, но не менее 60 см, на просадочных - не менее 1 м. Отмостка должна иметь уклон в поперечном направлении не менее 0,03°. Эксперт проверяет, не нарушена ли технология её выполнения, имеются ли деформационные швы, нет ли трещин в отмостке или между нею и цоколем.
Далее изучают состояние цоколя. Если есть возможность, проверяют наличие горизонтальной гидроизоляции между верхней частью цоколя и стенами здания. Это важно для строения из любого материала, но особенно - для деревянного дома. Отсутствие или разрушение гидроизоляции неизбежно приведёт к гниению древесины. Следующий момент - наличие (или отсутствие) защитного козырька-отлива. Если цоколь отделан штукатуркой, лицевым кирпичом, камнем, следует выяснить, нет ли пустот под облицовкой, трещин, осыпания материала. Для деревянного дома важно наличие вентиляционных продухов. Их площадь должна составлять 1/500 от площади пола. Система продухов должна быть продумана так, чтобы подпольные помещения проветривались со всех четырёх сторон.
Стены. Возможные дефекты - трещины в кладке, деформация отделки, мокрые пятна (запаривание стены), высолы на кирпиче. Если дом деревянный, проверяют, не произошло ли раскрытие швов, нет ли деформации стен, грибка.
Крыша. Чему уделяют внимание при проверке состояния этой части дома? В первую очередь самой конструкции - нет ли провисания кровли, перекосов. Особо тщательно исследуют участки, где высока вероятность протечек: ендовы, примыкания, хребты. У каждого вида кровельного покрытия есть свои особенности монтажа, и эксперт проверяет, соблюдена ли технология укладки данного материала.
Очень много ошибок строители совершают в вопросах, связанных с вентиляцией кровли. Только специалисту под силу проверить, смонтированы ли коньковые аэраторы, кровельные вентиляторы. Но если экспертизу дома проводят в зимнее время, то визуальным свидетельством проблем с вентиляцией может стать скопление снежно-ледяных масс на кровле, наличие сосулек. Это значит, что допущены серьёзные ошибки при проектировании или возведении крыши.
В данную часть проверки входит и обследование состояния водосточной системы. Основное требование - герметичное примыкание всех её элементов. Нависание карнизного свеса должно быть не более чем на 1 /3 диаметра жёлоба, чтобы обеспечить надёжное стекание дождевой воды. Если вода отводится непосредственно на землю, то на конце трубы устанавливают колено не ниже 20 см от поверхности грунта.
Окна и двери. Плохо заделанные швы, отсутствие отделки откосов, торчащие остатки ничем не закрытой пены, которая разрушается под воздействием УФ-лучей; отсутствие обсадной коробки (в деревянных домах) - вот далеко не полный перечень возможных дефектов. Но, пожалуй, самая частая ошибка - неправильная установка окна относительно точки росы, что будет способствовать появлению мостиков холода на стыке стены и оконной рамы. Что касается входных дверей, то здесь наблюдаются следующие дефекты: дверь закрывается плохо или не закрывается совсем, царапает пол, плохо работает замок, отсутствует плотное примыкание двери к коробке и т. д. Помимо перечисленных моментов в поле зрения специалистов НСЭ находятся и другие детали и конструкции, но поскольку объём статьи не позволяет описать их все, мы остановились только на основных.
Проходите, гости дорогие
Пройдя внутрь дома, следует обратить внимание на наличие входного (холодного) тамбура. Это небольшое пространство служит тепловым шлюзом между помещениями дома и внешней средой. Отсутствие тамбура будет существенно ухудшать теплозащитные свойства здания.
Далее в зоне пристального внимания - полы. Не скрипят ли они, нет ли щелей между досками? Не идёт ли из щелей холод, если это полы первого этажа? Самый простой способ проверить качество межэтажного перекрытия - попрыгать по полам на втором этаже. Если оно прогибается, стоит задуматься о том, что будет, когда в доме появится мебель, книги и т. д. Выдержит ли оно увеличившуюся нагрузку?
Если в доме есть чердак и подвал, там надо обязательно побывать. Проверяют, нет ли в подвале плесени, не стоит ли в нём вода. Поднявшись на чердак, анализируют состояние стропильной системы крыши. Важный конструктивный элемент - лестница. Здесь также допускают немало ошибок. Часто сначала строят дом, а потом придумывают, как вписать лестницу между этажами. Оптимальным считается уклон в 30°, ширина проступи (горизонтальная плоскость ступени) - 30-37 см, высота подступёнка (вертикальная часть ступени, закрывающая зазор между соседними проступями) - 14-17 см. Ширина лестницы должна быть не менее 90 см, а высота прохода на свету (то есть минимальное расстояние по вертикали между верхней и нижней кромкой проступи и нижней кромкой выше расположенного конструктивного элемента) - не менее 1,9 м.
Очень важно проверить, как проложены в доме инженерные коммуникации и как они функционируют. В электрическом шкафу должно быть установлено УЗО, защищающее от возгорания при замыканиях сети, а также устройства, предохраняющие от импульсного перенапряжения, вызванного ударом молнии, и скачков напряжения.
Камины, дымоходы, котельная - это также зоны пристального внимания. Стоит обязательно проверить их работу. Более подробно о том, с какими ошибками можно столкнуться при экспертизе дома, мы продолжим рассказывать в практической части нашей статьи.
Сам себе эксперт
Если же всё-таки по каким-либо причинам вы не можете вызвать экспертов, попробуйте провести самостоятельное исследование дома, который намереваетесь купить. Конечно, при такой диагностике вам не удастся, как специалистам, проверить более 50 параметров качества выполненных строительных работ. Но после прочтения данного материала первичный анализ вы всё же будете в состоянии сделать. Для проверки вертикальности стен захватите с собой отвес, понадобится также рулетка, фонарик (для обследования подпола или чердака), тестер для оценки состояния электрических розеток. С помощью металлической линейки вы сможете определить глубину трещин, если они имеются на каких-либо конструктивных элементах дома. Труднее всего обстоит дело с крышей. Как правило, залезть на неё нет возможности. Но это и не нужно -достаточно иметь фотоаппарат с высокой степенью приближения. Кстати, сделав необходимые фотографии, дома вы можете их разместить на строительных форумах, чтобы получить какие-то советы и рекомендации от знающих людей. И всё же это «доморощенная» экспертиза. На самом деле в строительстве много важных моментов, о которых неспециалист может и не догадываться. К примеру, согласно СНиП 30-02-97 минимальное расстояние от дома до границы соседнего участка по санитарно-бытовым нормам должно быть 3 м. А если оно меньше? Значит, имеется нарушение. И если у прежнего хозяина нет согласия соседей на изменение нормативных расстояний, то они вполне могут подать в суд на владельца дома (которым вы собираетесь стать).
Согласитесь, экономить на экспертизе, покупая дом стоимостью несколько миллионов рублей, - нелогично. Завершая наш разговор, отметим следующее. Возможно, вы будете разочарованы тем количеством недочётов и строительных ошибок, которые найдёт эксперт. И придётся принимать нелёгкое решение - отказываться от покупки или нет? Но не лучше ли потерять «розовые очки», чем деньги и время, необходимые для исправления имеющихся недостатков? А дом мечты у вас обязательно появится. И теперь-то вы точно будете знать, каким он должен быть.
[комментарий специалиста]
Сергей Нелаев,
независимый негосударственный судебный строительный эксперт,
член НП «ПАЛАТА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» РФ:
«Вот совсем недавний случай из практики. Дом из клеёного бруса был построен в 2008 г., и хозяин, видимо, давно его продавал. Клиенты просто влюбились в этот коттедж. Даже взяли в банке ссуду на его приобретение.
Но решили подстраховаться и заключили со мной договор на экспертизу. Нарушений было очень много: отмостка с контруклонами, трещина между отмосткой и цоколем, куда стекала вода; вспучивание облицовки цоколя, неправильно сделаны продухи, деформации водосточных желобов и труб и ещё множество нарушений СНиПов и ГОСТов. После тщательного обследования объекта я написал серьёзное заключение на 130 страницах с приложением фото. Резюме заключения: дом непригоден для проживания, имеет существенные дефекты, существуют риски для жизни и здоровья людей. Подняли вопрос об устранении недостатков, но хозяин дома не согласился, и сделка не состоялась. Вполне понятен его отказ - устранение этих дефектов потребует столько средств и времени, что дешевле построить новый дом. Заказчики страдали, но в итоге от покупки отказались».
